地铁商铺,没产权,可以投资吗? 地铁商铺要多少租金

时间:2022-05-17 21:36:06 作者:admin 53414
地铁商铺要多少租金

地铁商铺,没产权,可以投资吗?

蒋老师观点:从商铺投资角度讲,地铁沿线楼盘的价格一般要比非沿线楼盘高出25%至30%。“地铁房”的快速升温同样波及周边区域的商铺物业市场,沿线商铺随着地铁的延伸其价值逐步被抬高。地铁商铺也是具有投资价值的一类品种,但是没有产权的话风险太高,不建议入手。

从前几年地铁沿线商铺市场走势看,这些商铺物业的升值空间一般都在30%~50%。地铁商铺的辐射效应人们称地铁商铺是“交通流动性物业”,其特点就是客户多而集中,但即时流动性很强,想依靠地铁站点长时间留驻顾客是困难的。因此,地铁商铺投资应重点考虑商铺顾客的集聚距离。

一、地铁商铺的辐射效应

一般来说,轨道交通对商业房地产市场的辐射效应大致可分为三个圈层,即“地铁核心圈层”,、“地铁上盖圈层”(即地铁出入口空间区域)、“地铁辐射圈层”。

1、地铁核心圈层

是指位于商业繁华地区的地铁站点及周边范围区域,该区域对商铺物业影响力最大。特别是坐落在核心圈层附近热闹的商业街区,无论是商铺、办公楼还是酒店式公寓等都十分兴旺。

因为地铁交通带来一定的客流量,加上商业街原来就拥有的往来购物人群,双倍客流量无疑直接给“地铁核心圈层”商铺带来较好的收益。

2、地铁上盖圈层

指的是直接坐落在地铁站上方的商铺物业,这里的“过路消费”是此类商铺戢亚着时付点。上盖圈层阁铺直接受益于大批地铁客流,量虽大,但消费欲望不一定大。

因为这里主要还是以交通客流为主,他们一般不会长时间地主流购物。因此,对这类商铺抱过高的期望是不现实的。不过,由于商铺以中青年客户为主,比较适宜于开设一些小型时尚化而又便捷化的商铺。

3、地铁辐射圈层

主要指的是地铁站周边几个街区或者更远的区城范围,这些商铺是否兴旺视地铁站坐落的区域位置而定。该圈层的地铁站点集聚效应也就越小。然而,此类地铁站还要看途经和滞留的客流情况,客流多的话消费量就高,反之就低。

二、地铁商铺投资的特点

地铁商铺投资必须抓住两大明显的特点:

一是并非任何地铁商铺都是快速“成长股”。地铁站点客流人群呈“漏斗效应”,来往人群既能快速集中又能快速疏散。因此,人流和人气的驻留时间和消费欲望决定了地铁商铺的价值。

另一个明显特点是“时尚化”和“便捷化”,由于来往客流绝大多数是年轻人。因此哪个地铁站点换乘线路越多,这里的商铺生意也就越是兴隆。地铁站都是多条线路的换乘站点,因为客流多,消费几率也就大大提高。目前,此类枢纽站点商铺租金都比其他站点每平方米高出500~1000元。

估计未来一些新建地铁枢纽站点的商铺市场必定会有较好的增长潜力,目前这些站点商铺虽然租金有所上涨,但还是一铺难求。

三、地铁商铺投资成功的因素

投资地铁商铺也会受到诸多因素的制约。如果操作不当,也会遭遇风险,甚至失败。地铁商铺投资能否成功,主要取决于5个要素:地段、人流量、位置、成长性以及管理能力。

1、地段

地段的好坏与否,直接决定投资的成败,商铺价值与地段密不可分,各地铁站点由于地段不同,客流量存在差异。有些站点地处人流量较小的区域,同时周边商业氛围冷清,这样的铺位,会因为地段价值差而毫无价值可言。因此投资时对地段的考量绝不能放松,应尽量寻求位于地段价值较高的站点进行投资。

2、人流量

人流量也在一定程度上决定商铺品质的优劣。失去了人流量的支撑,犹如无本之木,没有基础,其余的都是空谈。对于人流量的考量,应该考察其有效到达量,如有些站点虽然地处闹市区,但是由于其有效人流量不足,一时也难以变成旺铺。

由于站点的人流无法转变成商铺的客流,因此其经营状况并未如当初所设想的那样火热起来。如果地铁人流能够有效转换成商铺客流,那么经营状况肯定不错。

3、位置

同属一区的商铺,但是靠近过道的租金最高,缘何如此呢?这就是位置因素所起的作用。因为越靠近过道,所能接触到的人流量也就越大。由此可见,地铁商铺对于位置也非常讲究,选择好的位置,投资回报相对要高。

4、成长性

就商铺的属性来说,如果其成长性一般,自然会限制未来的升值潜力,因而投资价值会大打折扣。考察地铁商铺的成长性,可以与周边发展潜力综合起来考虑。目前一些在建的地铁枢纽站值得重点关注,建成之后,人流量必定大增。

5、管理团队能力

商铺管理方的管理能力也是投资者关注的一个重要因素。管理方能力的高低,也狭定了商铺未来升值的潜力大小。地铁商铺大都把对象定位在都市白领,则果管理方引导不善,很容易导致同质化竞争,这是投资者需要注意的。

四、如果商铺的产权有问题,那么这类商铺一般不碰

1、了解商铺产权的内容

所谓商铺的产权,是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权,以及由上述权利产生的他项权,如典权、抵押权等。

作为投资者,要想顺利地拿到商铺的产权证,必须关注开发商在开发过程中是否接照各项法律法规的要求进行开发,是否在开发过程中存在违规现象。

如果开发商在开发过程中有严重的违规现象,开发商是无法获得商铺的初始产权的,作为投资者从这样的开发商手中买到的商铺自然就无法顺利办到产权证。

这种业主拿不到产权证的现象是屡见不鲜的,其结果会影响业主对商铺的权利的正常行使,也影响承租者的工商登记和正常经营,所以作为商铺投资者对此绝不能掉以轻心。

2、查看开发商是否具备“五证”

了解开发商在开发过程中是否有违规操作,关键看开发商在销售商铺的时候是否具备“五证”,所谓“五证”是指:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》,这当中投资者应该重点关注《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》这两个关键证书。

3、全面了解产权具有哪些权利

投资者在顺利购买商铺后取得产权证即成为业主,业主如果将商铺用于自营,这些权利完全在业主自己手中,如果业主将商铺出租给其他人,那么业主则直接收租金即可。

在这种情况下,占有权仍然在业主手中,使用权从原承租方手中转移到第三方手中,收益权则发生微妙变化,即业主享有原始租赁合同的收益权,而承租方则享受转租合同中约定的收益权,这就是二房东的由来。

不论哪种情形,业主都享有抵押权、典权、出售权等权利,但这些权利的行使要受业主与承租方签订的租赁合同的约束,即要看双方签订的租赁合同对此是否有相关约定。

4、买卖不破租赁原则

一般情况下,租赁合同通常会要求业主在出售或抵押商铺之前要征得承租方同意,并且在出售的情况下,承租方有权在同等条件下具有优先购买权,如果承租方不购买,业主将商铺出售给第三方之前,要遵循“买卖不破租赁”的原则,获得商铺产权的第三方必须执行承租方与原业主签订的租赁合同,如果新的业主要解除租赁合同,必须按照承租方与原业主签订的租赁合同进行赔偿。

如果业主在将商铺抵押给其他第三方之后没能成功按时解除抵押,从而导致商铺产权被转移,获得产权的一方也仍然要遵循“买卖不破租赁”的原则。

反之,投资者准备购买正处于出租状态的二手商铺时,如果你购买完商铺之后不准备继续出租给原承租方的话,你必须在购买二手商铺时与原产权人就解除租约的赔偿问题达成一致,否则,你在获得二手商铺的产权后不能随意将原承租方赶走,如果提出与原承租方解约,你必须承担违约责任。

综上所述:

地铁商铺虽然有很多投资潜力和空间,但是如果地铁铺没有产权作为保护的话,自己应该拥有的所有权益都难以得到保障,更会面临投资无法收回的风险,所以没有产权的地铁铺不建议投资

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